מדינת ישראל ממוקמת באזור פעיל מאוד מבחינה סיסמטית ונמצאת לפיכך בסיכון גבוה לרעידות אדמה. במהלך ההיסטוריה התרחשו בישראל עשרות רעידות אדמה, חלקן הרסניות. רעידת אדמה חזקה עלולה להתרחש בישראל כל יום. על פי ההערכות, מבנים רבים בישראל לא יעמדו ברעידה חזקה. מבנים אלה, ככל הנראה, לא נבנו על פי התקן המחמיר לעמידות מבנים ברעידות אדמה (ת"י 413) שנכנס לתוקף בשנת 1975. לפיכך, כל מבנה שנבנה לפני תחילת שנות ה- 80 ככל הנראה, לא עומד בדרישות התקן.
תוכנית תמ"א 38 מעניקה לנו שתי אפשריות: האפשרות הראשונה, עוסקת בעסקה בה דיירי הבניין לכאורה נהנים ללא כל תשלום מהגדלת דירתם ע"י הוספת ממ"ד (לעיתים גם מרפסת ושטחים אחרים בדירה), הוספת מעלית במקרה הצורך והמטרה העיקרית: חיזוק המבנה על מנת שברעידת אדמה הבאה לא יקרוס הבניין כעלה נידף על דייריו חלילה. יש נטייה לשכוח כי מדובר במטרה נעלה אשר מטרותיה מבורכות שכן אין לזלזל בחוסר עמידות של בניינים ישנים במדינת ישראל. ישנן אף עדויות מהשטח, של קבלני ביצוע אשר פתחו עמודים בבניינים קיימים ולא האמינו למראה עיניהם, העמודים שהתגלו שבריריים ועלולים לקרוס גם כתוצאה מרעידת אדמה הכי חלשה בסולם ריכטר.
האפשרות השנייה היא הריסת המבנה ובנייתו מחדש- התמ"א מאפשרת להרוס מבנה שנקבע שנדרש לחזקו ולהקימו מחדש, בתוספת זכויות לפי התמ"א. במקרה כזה התמ"א מאפשרת חריגה מקווי בניין, שילוב זכויות בניה מכוח תכניות שחלות במקום וטרם מומשו וזכויות מכוח התמ"א ובניית חנייה תת-קרקעית. כל זאת במטרה לעודד הריסה שהינה האפשרות המיטבית לחיזוק המבנה מבחינה הנדסית.
עו"ד אוהד כהן, האיש שלכם בהחלטה החשובה. (צילום: כהן יוסף איקדה)
כל אחד מאיתנו חולם על הזדמנות לקבל כזו מתנה מהממשלה, רווח נקי. אם הבניין שלנו אכן זכאי לביצוע עסקה כזו, אך איך נדע להיכנס לעסקה שכזו בזהירות? יש לזכור מספר אלמנטים חשובים ביותר לקראת התקשרות עם קבלנים/יזמים. הראשון הוא אלמנט הזמן, משך זמן של עסקה יכול להפוך זו מכדאית ללא כדאית. לעיתים משך הזמן עד לסיום ביצוע הפרויקט אלול להיסחב ולהתעכב ע"י אנשים מסוימים שלא לצורך. התעכבות זו משמעותה אי נוחות ממושכת של הדיירים ולעיתים אף לפיצוץ והפסקת הפרויקט.
אלמנט נוסף שיש לקחת בחשבון הוא פרויקטים קודמים של הקבלן, יש אמרה בלועזית - "הדרך הטובה ביותר לצפות את העתיד היא הסתכלות אל העבר". אין לאף אחד מאיתנו רצון להוות שפן ניסיונות של קבלן או יזם שהחליט להיכנס לתחום. יש לבחון ברצינות פרויקטים קודמים אשר הסתיימו ואף כדאי לנסוע אל השטח לראות בעיניים את הבניינים ולחוש את איכות הבנייה. בניית פרויקט תמ"א 38 הינה עניין מסובך שלא כמו בנייה רגילה ועל כן אסור להתפשר על ניסיון.
אלמנט אחרון שהייתי ממליץ לבדוק הינו רמת הקשב של היזם אליכם הדיירים. חשוב מאוד שיהיה מי שילווה אתכם תוך כדי העסקה הזו. בדקו היטב האם היזם הינו אדם בעל תכונות אופי אנושיות אשר בראש מעייניו טובת הדיירים ואשר יישאר ללוות אתכם עד סוף התהליך. שמרו על האינטרסים שלכם אך לא עד כדי עיכוב/פיצוץ עסקה, כי אז כל הבניין יפסיד.
*
הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול.
הכותב הינו עו"ד המתמחה במקרקעין,בהתחדשות עירונית ובייצוג דיירים בפרויקטים פינוי-בינוי ותמ"א 38. ראו- www.ocohenlaw.com -
יש לכם שאלות לעו"ד אוהד כהן ? צרו קשר עם האתר goler1000@walla.com
***יש לכם שאלות לעו"ד אוהד כהן ? צרו קשר עם האתר: www.ocohenlaw.com
